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不动产登记资料并非“你想查就能查”

    不动产用途越来越受到社会的重视,不仅仅有其自然属性,同时还被赋予和承载了更为重要的社会属性。笔者归纳了一下,主要有以下几个方面的需要:
    1.缴税的需要。以二手房交易缴纳契税为例,90平米以下普通住房为全额的1%,而非普通住房为3%,许多二手房在初始登记时就没有明确房屋用途,地税部门在征税时通常以不动产登记簿的记载为依据,如果登记簿缺乏记载则缴纳无所适从。
    2.征收(拆迁)补偿的需要。不动产征收补偿时,征收部门一般是根据不动产用途确定补偿标准的,商业用途与住宅用途征收补偿标准相差好几倍,而征收部门依据的往往是不动产权证上的记载。
    3.工商注册登记的需要。一般来说住宅用途的房屋作为经营场所受限制会比较多,许多沿街房屋的实际用途是商业,但以前的登记用途却往往不明确。
    4.户口迁入的需要。现在人们常常通过购房入户的方式来解决孩子的入学问题,但是入户一般仅限于购买用途为住宅的房屋,而商业等其他用途的房屋一般无法入户。
    5.其他需要。行业收费也是区分用途而定的标准,以登记费为例,住宅为80元/套,非住宅为550元/套,用途不明确则会造成收费缺乏依据。
    我们可以简单回顾一下权属证书关于用途的演变历程:从上世纪80年代到1999年,当时建设部颁发的房屋所有权证上并没有关于用途的记载;1999年到2009年,房屋所有权证上记载的是“设计用途”;2009年到2015年,房屋所有权证上记载的是“规划用途”;国土资源部最新颁发的不动产权证书上记载的是“用途”,其中明确房屋用途填写规划用途。从近30年权属证书的演变历程来看,房屋用途这一概念,经历了从无到有、从模糊到逐渐清晰的过程,不仅仅是行业主管部门,应该说全社会都在认识上经历了这一逐渐变化的过程。正是历经了这几个阶段,在不同时期对于不动产用途的汜载要求不尽相同,从而导致了目前需要明确用途的情况很多。
    1.历史房屋登记没有记载用途。这主要是上世纪80、90年代登记的房屋,档案材料中有规划用途的需要补上用途,没有有效文件明确房屋用途的则登记机构无法登记其用途。
    2.规划文件记载的房屋用途模糊。以前规划文件上经常出现“商住楼”的概念,到底哪些基本单元是商业用途的,哪些是住宅用途的,并没有明确。相关部门的解释也出现了分歧,有的解释为“商业住宅楼”,有的解释为“商品住宅楼”。又如,某大型项目规划用途为“商业商务文化娱乐”,具体到每一栋房屋,每一个基本单元,规划用途都是“商业商务文化娱乐”,而“商业商务”和“文化娱乐”却分别属于不同的用途分类。
    3.土地用途记载模糊。与房屋规划用途相类似,以前的土地证上也经常出现“商住用地”
 的概念,就宗地而言是确切的,但对于每个单元而言,又是相当模糊的。
    4.土地与规划用途记载完全不匹配。这种情况在早期的登记中出现的比较多,比如土地用途为“公共建筑用地”,房屋规划用途为“职工住宅”,这两个用途显然不匹配;又如土地用途为“工业用地”,规划用途为“加油站”,作为房屋登记机构登记时就不知所措了。
    5.房地用途分类标准不统一。不动产统一登记以后,房屋填写规划用途,土地按《土地利用现状分类》填写二级分类,由于两者分类标准不统一,涉及两种用途的,用“/”分开。例如,从事电讯与信息工作所用的房屋,规划对应的用途分类是商业金融信息,而土地对应的用途分类是市政用地。类似的情况还有很多,表面看来这些情况似乎只是名称不统一而已,但真正较真起来还是难以作出完善的解释。
    由于社会上的各种现实需要,使得不动产用途的重要性不断提高;与此同时,不动产登记在用途上却还面临着许多问题。以房屋征收补偿为例,某地块面临征收,沿街房屋底层实际均用作商铺,这些房屋建于90年代,规划用途为“商住楼”,当时没有登记房屋用途,现在业主们要求将底层房屋用途明确为商业。业主们的诉求有一定的道理,因为当时购房合同卜写的是商铺,契税是按照商业的标准缴纳的,甚至水电费都是按照商业水电费的标准交的。地方政府在协调处理此事的时候也犯了难,如果确定为商业用途,政府将付出巨大的征收成本,但这还不是最坏的结果;如果确定为住宅用途,20多年多收的税费、水电费怎么办?如何平息业主们持续不断的群访?
    要解决不动产登记过程中遇到的用途问题,笔者认为应当做好两方面的工作。
    一是要抓好首次登记。要认真核对土地使用证明和规划证明,正确记载土地用途和房屋的规划用途,不仅如此,还要看土地用途和房屋的规划用途是否匹配,至少两者不能冲突,如前者是商业用地,后者却是住宅用途。如果遇到工业用地上出现加油站这样的类似情况,登记机构就应当进一步核实,把好首次登记的关,不留后遗症。
    二是房屋用途通常以规划为依据。对于用途空白的,应当查阅原始资料,找到规划用途的依据,将用途补充进去;对于规划模糊的,应当进一步核实,尽快明确用途。房屋用途以规划为依据是我们的工作原则,对此我们应当保持严谨的态度。另外,《物权法》第七十七条规定“业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意”,这就意味着我们在做住宅改为经营性房屋用途变更登记时,不仅要有规划调整的证明文件,还要有利害关系业主同意的证明文件。
    不动产登记中的用途问题主要是由于历史原因、土地和规划用途分类口径不同造成的,我们应当实事求是地面对和解决问题,对于房地用途分类标准不统一的问题,应在更高的层面加以研究解决。